DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN

7 Tháng Chín, 2016

Sự khác biệt giữa giá thị trường và giá trị đầu tư trong Bất động sản

Giá trị truyền thống được định nghĩa là sức mạnh để chỉ huy hàng hóa hoặc các dịch vụ khác khi trao đổi. Trong định nghĩa này các giá trị, có nhiều loại khác nhau của các giá trị nhất định để sở hữu sản, chẳng hạn như giá trị đầu tư, giá trị thị trường, giá trị bảo hiểm, giá trị đánh giá, giá trị thanh lý, hoặc giá trị thay thế. Trong bài viết này chúng ta sẽ đi qua các loại khác nhau của giá trị bất động sản, và sau đó không và tập trung vào sự khác biệt giữa giá trị đầu tư và giá trị thị trường, mà thường bị nhầm lẫn bởi các chuyên gia bất động sản thương mại.

Các loại giá trị bất động sản

Trước hết, chúng ta hãy đi một thời gian ngắn hơn nhiều loại phổ biến của giá trị bất động sản thương mại, sau đó chúng tôi sẽ đi sâu vào sự khác biệt giữa đầu tư và giá trị thị trường và làm rõ với một ví dụ.

Giá trị thị trường là những gì thường có nghĩa là khi đề cập đến giá trị của một tài sản và là giá trị sử dụng cho mục đích bảo đảm tiền vay. Thẩm định Foundation có một định nghĩa cụ thể cho giá trị thị trường được công bố trên các tiêu chuẩn thống nhất về chuyên môn thẩm định thực hành (USPAP). Theo thẩm định Foundation, giá trị thị trường là giá có thể xảy ra nhất một tài sản sẽ mang lại một thị trường cạnh tranh và mở theo tất cả các điều kiện cần thiết để bán hàng hội chợ, với người mua và người bán mỗi hành động một cách thận trọng và cách hiểu biết, và giả định giá cả là không bị ảnh hưởng bởi các kích thích quá mức.

Giá trị đầu tư đề cập đến giá trị cho nhà đầu tư cụ thể, dựa trên yêu cầu của nhà đầu tư rằng, mức thuế suất, và tài chính.

Giá trị bảo hiểm – này bao gồm các giá trị của các phần của một tài sản mà có thể phá hủy các mục đích của việc xác định phạm vi bảo hiểm.

Giá trị đánh giá – giá trị được đánh giá là giá trị xác định của giám định thuế địa phương để đánh thuế bất động sản.

Thanh lý giá trị – giá trị thanh lý thiết lập các giá khả năng là một tài sản sẽ được bán với trong một bán buộc, chẳng hạn như việc tịch biên hoặc bán chưa có thuế. giá trị thanh lý được sử dụng khi có một cửa sổ giới hạn tiếp xúc với thị trường hoặc khi có điều kiện bán hạn chế khác.

Giá trị thay thế – Đây là chi phí để thay thế cấu trúc với một cấu trúc thay thế đó là giống hệt nhau hoặc có các tiện ích tương tự như các tài sản ban đầu.

Một tài sản có thể có bất kỳ của các loại trên có giá trị tại bất kỳ thời điểm nào, không có hai giá trị nhất thiết phải là giống nhau. Đây là một điểm quan trọng cần nhớ khi cố gắng để hiểu được giá trị của một tài sản bất động sản thương mại. Điều này đặc biệt đúng khi xác định giá trị thị trường và giá trị đầu tư.

Những cách tiếp cận giá thị trường

Giá trị thị trường là những gì được xác định bởi một thẩm định. Trong quá trình bảo lãnh vay thương mại, hầu hết những người cho vay sẽ yêu cầu một thẩm định của bên thứ ba để xác định một ước tính giá trị thị trường, sau đó được sử dụng để tìm một số tiền vay phù hợp và giá trị tài sản thế chấp.

Làm thế nào để thẩm định xác định giá trị thị trường? Đầu tiên, trước khi giá trị thị trường có thể được ước tính bằng một giám định viên, việc sử dụng cao nhất và tốt nhất cho tài sản phải được xác định. Việc sử dụng cao nhất và tốt nhất là sử dụng hợp pháp của một tài sản mà mang lại giá trị hiện tại cao nhất. Quá trình này thường bắt đầu bằng việc đánh giá các luật về quy hoạch để hiểu những ứng dụng được phép về mặt pháp lý cho tài sản.

Khi sử dụng phép hợp pháp được hiểu, việc sử dụng chất có thể sau đó được coi là, trong phạm vi của pháp lệnh quy hoạch. Điều này sẽ đưa vào tài khoản các giới hạn vật lý của các tài sản như địa hình, kích thước, bố trí, vv

Cuối cùng, tính khả thi tài chính được coi là cho tất cả những ứng dụng đó được cho phép về mặt pháp lý và thể chất có thể. Việc sử dụng có tính khả thi về tài chính mà sản xuất các tài chính trở lại cao nhất là sử dụng cao nhất và tốt nhất.

Một khi mức cao nhất việc sử dụng tốt nhất được xác định, giám định viên sau đó có thể xác định giá trị thị trường. Giám định viên có thể sử dụng ba phương pháp cơ bản để ước tính giá trị thị trường: phương pháp so sánh bán hàng, phương pháp tiếp cận chi phí, và các phương pháp thu nhập, sử dụng phương pháp vốn hóa trực tiếp hoặc chiết khấu dòng tiền Model. Chúng tôi thảo luận về mỗi phương pháp chi tiết ở đây, nhưng dưới đây chúng tôi sẽ tóm tắt ngắn gọn.

Bán hàng So sánh cách tiếp cận

Phương pháp so sánh bán hàng liên kết các giá trị của một tài sản giá mà người mới mua đã trả tiền cho các tài sản tương tự. Trong thực tế không có hai thuộc tính là hoàn toàn giống nhau, nhưng phương pháp này có thể cung cấp một ước tính hợp lý của giá trị khi có một số lượng lớn các giao dịch so sánh gần đây bán.

Vốn hóa thu nhập Phương pháp tiếp cận

Các phương pháp tiếp cận dựa trên thu nhập đến giá trị thị trường xuất phát từ giá trị tài sản, thu nhập sản xuất nó. Hai phương pháp được sử dụng để định giá một bất động sản dựa trên thu nhập là phương pháp vốn hóa trực tiếp và phương pháp định giá chiết khấu dòng tiền.

Chi phí tiếp cận

Phương pháp chi phí căn cứ giá trị vào chi phí tái tạo một tài sản, trừ đi hao mòn luỹ kế. khấu hao tích lũy có thể đến từ ba nguồn: thoái về thể chất, lỗi thời chức năng, và lỗi thời bên ngoài. Một khi các chi phí thay thế được xác định và khấu hao tích lũy được đã ghi ra, chi phí được thêm vào giá trị của đất để xác định một giá trị thích hợp dựa trên chi phí.

Đối chiếu giá trị

Trong một đánh giá đầy đủ các giá trị ở trên thường được hòa giải bằng cách sử dụng một bình quân gia quyền để xác định dự toán giá trị cuối cùng. Ví dụ, nó có thể được xác định rằng một trọng lượng cao hơn nên được trao cho các phương pháp thu nhập vì có sẵn dữ liệu bán hàng so sánh là yếu, và như vậy điều này sẽ được phản ánh trong giá trị thị trường hòa giải chính thức.

Phương pháp tiếp cận đối với giá trị đầu tư

Trong khi quá trình giá thị trường thường được sử dụng trong đánh giá cho mục đích bảo đảm tiền vay, khi quyết định bao nhiêu để trả cho một tài sản, nhà đầu tư cũng xem xét bao nhiêu một tài sản có giá trị. Giá trị đầu tư là số tiền mà một nhà đầu tư sẽ trả tiền cho một tài sản cụ thể, đưa ra mục tiêu đầu tư của nhà đầu tư đó, bao gồm cả sản lượng mục tiêu và vị trí thuế.

Bởi vì giá trị đầu tư phụ thuộc vào mục tiêu đầu tư của nhà đầu tư, giá trị đầu tư là duy nhất cho các nhà đầu tư. Như vậy, các nhà đầu tư khác nhau có thể áp dụng các phương pháp định giá và vẫn đi lên với giá trị đầu tư khác nhau. Các nhà đầu tư có thể chọn từ một loạt các phương pháp định giá khi xác định giá trị đầu tư, không giống như các thẩm định viên người phải tuân thủ các hướng dẫn về thủ tục nghiêm ngặt. Sau đây là những biện pháp phổ biến nhất của giá trị đầu tư:

So sánh doanh thu (Comps) – Đây là cùng một cách tiếp cận so sánh doanh thu nêu trên được sử dụng bởi người thẩm định. Thông thường các nhà đầu tư sẽ so sánh các đặc tính tương tự như trên một cơ sở cho mỗi foot vuông hoặc mỗi đơn vị.

Tổng Thuê Multiplier – Đây là một tỷ lệ đơn giản để đo giá trị đầu tư bằng cách nhân giá thuê tổng tài sản sản xuất trong một năm của thị trường dựa Gross Thuê Multiplier (GRM). Giá thuê nhân tổng thường bắt nguồn từ tính chất so sánh trong submarket cùng.

Tiền Tiền Return – Số tiền trên trả lại tiền mặt là một tỷ lệ đơn giản sử dụng để xác định giá trị đầu tư. Nó được tính bằng cách lấy dòng tiền Proforma năm đầu tiên trước thuế và chia cho tổng vốn đầu tư ban đầu.

Vốn hóa trực tiếp – Đây là phương pháp vốn hoá trực tiếp cùng đề cập ở trên được sử dụng bởi người thẩm định. Tận dòng thu nhập của một tài sản là một cách rất phổ biến và đơn giản để xác định cả hai thị trường và giá trị đầu tư cho một tài sản thương mại.

Chiết khấu dòng tiền – Mô hình chiết khấu dòng tiền được sử dụng để tìm một tỷ lệ hoàn vốn nội bộ, giá trị hiện tại ròng, và so sánh tích lũy vốn. Trong khi tỷ lệ đơn giản trên là nhanh chóng và dễ dàng, họ đến với một số được xây dựng trong giới hạn đó được giải quyết bằng cách phân tích dòng tiền chiết khấu.

Giá trị đầu tư vs Giá trị thị trường

Như đã trình bày ở trên, giá trị thị trường về cơ bản là giá trị của một tài sản trong một thị trường mở và là những gì được xác định bởi một thẩm định. Giá trị đầu tư, mặt khác, được xác định bởi một nhà đầu tư cá nhân dựa trên các tiêu chí đầu tư duy nhất của nhà đầu tư đó và mục tiêu.

Hãy lấy một ví dụ nhanh chóng để minh họa cho sự khác biệt này. Giả sử một nhà đầu tư cá nhân đang suy tính việc mua lại của một tòa nhà căn hộ nhỏ và đã dự dòng tiền sau đây:

valueAs đầu tư bất động sản thương mại trình bày ở trên, sử dụng tỷ lệ chiết khấu của nhà đầu tư 10%, khách sạn sẽ tạo ra một NPV có vay nợ của $ 210.820. Khách sạn này là theo hợp đồng với tổng giá mua 1.200.000 $ nhưng những phân tích trên có nghĩa các nhà đầu tư có thể phải trả tới $ 1.410.820 và vẫn đạt năng suất mục tiêu. Kiểm tra các trực giác đằng sau IRR và NPV để tìm hiểu thêm về cách làm việc này.

Phân tích vốn vay trên giả định rằng nhà đầu tư có thể có được một khoản vay $ 960,000 (80% vốn vay giá trị), trả dần trong 20 năm ở mức 5%. Nhưng giả sử rằng trong quá trình bảo lãnh ngân hàng đã yêu cầu một thẩm định của bên thứ ba và nó đi kèm trong lúc 1.000.000 $ chứ không phải $ 1.200.000 nhà đầu tư đang phải trả. Điều này cũng làm giảm số tiền vay supportable đến $ 800,000 (dựa trên một LTV 80%) hơn là dự đoán $ 960,000. Thật không may, trong trường hợp này nó chỉ ra rằng người bán từ chối bán cho ít hơn $ 1.200.000. Nói cách khác, đây là một thị trường giao dịch trên, nơi các giá trị đầu tư là cao hơn so với giá thị trường. Liệu nó vẫn còn làm cho tinh thần để làm thỏa thuận này?

Như đã trình bày ở trên số tiền vay mới này làm giảm năng suất đến 16% từ 22%. Nhưng điều này vẫn vượt quá yêu cầu trở lại của nhà đầu tư 10%. Vì vậy, nó làm cho tinh thần để làm thỏa thuận này? Như mọi khi, nó phụ thuộc.

Trong hầu hết trường hợp, giá trị đầu tư và giá trị thị trường nên được xấp xỉ bằng, nhưng đôi khi hai giá trị này sẽ bất đồng. Trên giá trị đầu tư một mặt có thể được cao hơn giá trị thị trường. Điều này có thể xảy ra khi giá trị cho người mua đặc biệt là cao hơn so với giá trị trung bình, người mua đầy đủ thông tin. Ví dụ, điều này có thể là trường hợp khi một công ty mở rộng đến một tòa nhà mới cho bán hàng trên khắp các đường phố, trả tiền nhiều hơn giá trị thị trường để giữ đối thủ cạnh tranh ra khỏi thị trường phụ. Các giá trị gia tăng trên và cao hơn giá trị thị trường cung cấp một lợi thế chiến lược và do đó có thể được biện minh. Trong trường hợp của một nhà đầu tư, giá trị đầu tư đôi khi có thể cao hơn giá thị trường do điều kiện tài chính thuận lợi hoặc xử lý thuế mà không được chuyển nhượng.

Mặt khác, giá trị đầu tư có thể thấp hơn giá thị trường. Điều này có thể là trường hợp nếu các loại tài sản đặc biệt trong câu hỏi không phải là một loại tài sản mà bạn chuyên. Ví dụ, nếu bạn chủ yếu là một nhà phát triển ña, sau đó quyết định để đánh giá một trang web để phát triển khách sạn có thể, giá trị đầu tư nội bộ của bạn có thể thấp hơn giá trị thị trường do chi phí đường cong học tập dốc liên quan. Ngoài ra, giá trị đầu tư có thể thấp hơn giá thị trường nếu bạn đòi hỏi một sự trở lại trên mức trung bình dựa trên sự kết hợp danh mục đầu tư hiện tại của bạn. Trong những trường hợp này đôi khi nó có thể được hấp để theo đuổi một thỏa thuận mặc dù giá trị đầu tư thấp hơn giá trị thị trường. Trong những trường hợp suy nghĩ cẩn thận trước khi nhận được phân tâm bởi một cái gì đó mà có thể không có ý nghĩa.

Phần kết luận

Các chính sách an toàn nhất là các khóa học để đảm bảo một giao dịch có ý nghĩa cả từ góc độ giá trị đầu tư cũng như quan điểm giá trị thị trường. Hãy nhớ rằng giá trị đầu tư là nhiều chủ quan hơn so với giá trị thị trường, và như vậy nó có thể bị lạm dụng. Để tránh trở thành nạn nhân lạm dụng giá trị đầu tư, nó là tốt nhất để luôn luôn ước tính giá trị thị trường bất cứ khi nào một thị trường có liên quan xác. Hãy đặc biệt hoài nghi nếu ai đó cho rằng giá trị đầu tư khác với giá trị thị trường một cách hỗ trợ bán hàng pitch của mình. Họ có thể đúng, nhưng như người ta vẫn nói, tin tưởng nhưng xác minh.

Facebook Comments
Đánh giá Bài viết

Bài viết mới
About admin